商品房房屋买卖合同的处理可能受特殊情况或例外情形影响：
1、合同存在欺诈、胁迫。若签订时一方以欺诈、胁迫手段使对方违背真实意思订立合同，受损害方有权请求法院或仲裁机构撤销合同。合同被撤销后自始无法律约束力，卖方需返还购房款，买方返还房屋（已交付的），导致合同履行终止，双方权利义务恢复至签约前状态。
2、当事人另行约定生效条件。若合同约定了生效条件（如“自办理完商品房预售备案登记后生效”），在条件成就前，合同虽成立但未生效。这会影响履行起始时间，条件成就前任何一方不得依据合同要求对方履行主要义务（如交付房屋、支付全款）。
3、房屋存在抵押或查封等限制交易情形。若卖方在签约前已将房屋抵押他人且未告知买方，或房屋因卖方债务纠纷被法院查封，会导致无法正常过户，买方可能无法取得所有权，合同目的难实现，买方有权解除合同并要求卖方承担违约责任。
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商品房房屋买卖合同履行中可能面临法律风险，以下举例说明：
1、合同无效致经济损失。若卖方未取得商品房预售许可证明即签约，或合同内容违反法律、行政法规强制性规定，合同可能被认定无效。买方可能无法取得房屋所有权，已支付的购房款也存在难以追回的经济损失风险。
2、诉讼时效经过致权利无法实现。若买方在知道权利被侵害后超过三年未起诉（如卖方逾期交房、逾期办理房产证），可能因诉讼时效经过，无法通过法律途径强制卖方履行义务或赔偿损失。
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商品房房屋买卖合同法律规定中，合同生效时间的确定有明确依据：
根据《中华人民共和国合同法》（1999年）第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”以及《中华人民共和国民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在商品房房屋买卖合同中，法律未将备案登记等手续规定为生效的强制性条件，且当事人通常也无额外生效约定，因此合同自双方签字或盖章成立时即生效。
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关于商品房房屋买卖合同的法律规定，首先明确合同生效时间：合同自双方签字或盖章时生效。
合同生效需满足：
1. 合同主体资格合法（双方均具备完全民事行为能力）；
2. 合同内容合法（不违反法律强制性规定，如无恶意串通损害国家利益、以合法形式掩盖非法目的等情形）；
3. 无另行约定生效条件（如未约定“自办理备案登记后生效”）。若满足上述条件，合同自双方签字或盖章时生效。

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